Sổ đỏ sẽ được in trên giấy chống giả, ghi rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản theo từng người, từng phần, kèm mã hóa cơ quan cấp. Hàng loạt thay đổi liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng theo quy định mới nhất, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025.
Sổ đỏ phải ghi rõ: Đất chung, đất riêng, tài sản gắn liền
Khoản 5 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 23/2025/TT-BTNMT) quy định rõ về cách ghi nhận hình thức sử dụng đất:
Loại giấy sử dụng cho sổ đỏ thế hệ mới có độ bền từ 100 đến dưới 300 năm. Ảnh minh họa: DV.
Trường hợp thửa đất được sử dụng riêng thì ghi: “Sử dụng riêng”. Nếu được sử dụng chung thì ghi: “Sử dụng chung”. Trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận cho vợ chồng thì ghi: “Sử dụng chung của vợ và chồng”. Nếu cấp cho nhóm người thì ghi: “Sử dụng chung của nhóm người được cấp Giấy chứng nhận”. Trường hợp sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ thì ghi: “Sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ”.
Nếu thửa đất có cả phần sử dụng riêng và phần sử dụng chung, cần ghi rõ diện tích từng phần. Ví dụ:
“Sử dụng riêng: Đất ở 120m², đất trồng cây lâu năm 300m²; Sử dụng chung: Đất ở 50m², đất trồng cây hàng năm 200m².”
Về tài sản gắn liền với đất, Thông tư cũng quy định:
Nếu tài sản thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi: “Sở hữu chung của vợ và chồng”; nếu thuộc nhóm người thì ghi: “Sở hữu chung của nhóm người”.
Sổ đỏ được gắn mã theo cơ quan cấp
Theo quy định mới nhất, việc mã hóa thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện như sau:
T1: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
T2: Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
T3: Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
X1: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
X2: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Việc mã hóa này nhằm thống nhất trong quản lý và giúp xác định nhanh cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong từng trường hợp cụ thể.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới được mã hóa thẩm quyền cấp. Ảnh minh họa: DV.
Sổ đỏ “thế hệ mới”: Giấy bền tới 300 năm, chống làm giả
Phụ lục 2 của Thông tư quy định chi tiết các tiêu chuẩn kỹ thuật mới đối với loại giấy in dùng để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể:
Định lượng: 165–170 g/m²
Độ dày: 214–220 µm
Độ trắng ISO: ≥ 95%
Tuổi thọ: Từ 100 đến dưới 300 năm
Chất liệu: Giấy offset trắng cao cấp, in bằng công nghệ chống giả hiện đại
Việc nâng cấp chất lượng giấy nhằm đảm bảo độ bền vật lý, khả năng lưu trữ lâu dài và hạn chế tối đa nguy cơ bị làm giả. Đây là một trong những cải tiến kỹ thuật quan trọng trong công tác cấp Giấy chứng nhận từ năm 2025.
Quy định mới về bàn giao hồ sơ địa chính giữa các cấp
Khoản 3 Điều 26 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 10 Điều 1 Thông tư 23/2025/TT-BTNMT, quy định:
Việc bàn giao hồ sơ địa chính được thực hiện như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì việc bàn giao giữa các đơn vị trực thuộc cấp tỉnh.
Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh thực hiện bàn giao hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã trong trường hợp có điều chỉnh địa giới hành chính hoặc sáp nhập đơn vị hành chính.
Sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ sẽ được thể hiện thế nào?
Phụ lục 3 của Thông tư 23/2025/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết cách thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Ghi đầy đủ mốc giới quy hoạch nếu đã được xác định.
Chiều dài các cạnh của thửa đất được làm tròn đến 2 chữ số thập phân.
Với thửa đất có nhiều cạnh, các cạnh phải được đánh số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ.
Trường hợp ranh giới là đường cong, cần thể hiện rõ chiều dài cung đường.
Như vậy, các nội dung được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 23/2025/TT-BTNMT đã làm rõ hơn quy trình và kỹ thuật trong việc cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ), bao gồm:
Thông tư số 23/2025/TT-BTNMT
Nội dung cải tiến
Quy định áp dụng từ 1/7/2025
Hình thức sử dụng đất
Ghi rõ “sử dụng riêng”, “sử dụng chung”; nêu tên chủ sử dụng
Tài sản gắn liền với đất
Ghi “sở hữu chung của vợ và chồng” hoặc “của nhóm người”
Mã hóa cơ quan cấp Sổ đỏ
Dùng các mã “T1”, “T2”, “X1”,… tương ứng từng cấp
Kỹ thuật giấy in phôi
Giấy Offset trắng ≥ 95% ISO, độ dày tiêu chuẩn, tuổi thọ cao
Bàn giao hồ sơ địa chính
Rõ ràng giữa tỉnh – xã, phù hợp chuyển đổi hành chính
Sơ đồ thửa đất
Cập nhật mốc quy hoạch, làm tròn số đo, ký hiệu cạnh rõ ràng
Từ ngày 1/7/2025, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có nhiều thay đổi theo hướng chi tiết, chính xác và minh bạch hơn. Các nội dung cải cách bao gồm từ cách ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu, đến tiêu chuẩn kỹ thuật in ấn và quy trình quản lý hành chính. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tăng tính công khai, minh bạch đối với người dân.
