Một người dân ở Ba Vì (Hà Nội) đã hoàn tất thủ tục chuyển đổi hơn 210m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở, nhưng số tiền sử dụng đất phải đóng quá cao, buộc chính quyền phải thu hồi, hủy quyết định cho phép chuyển đổi.

Phải hủy quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chia sẻ với PV VietNamNet, bà Nguyễn Thị Chúc, công chức địa chính xây dựng xã Khánh Thượng, huyện Ba Vì (từ 1/7 là chuyên viên Phòng Kinh tế xã Ba Vì, Hà Nội) cho biết, trước đây, theo Nghị định số 45 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà ở trong cùng thửa đất.

Tuy nhiên, tại Nghị định số 103 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, trừ đi phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nông nghiệp.

Bà Chúc cho hay, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp cao hơn nhiều so với trước khiến nhiều người dân trên địa bàn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí đã hoàn tất thủ tục chuyển đổi, nhưng không có khả năng đóng do số tiền sử dụng đất quá lớn. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng số tiền sử dụng đất phải đóng quá cao khiến nhiều người dân không đủ khả năng tài chính. Ảnh: Nguyễn Lê
Đó là trường hợp của ông Đ.C.P ở xã Minh Quang, huyện Ba Vì (nay là xã Ba Vì) khi xin chuyển mục đích sử dụng hơn 210m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Theo quy định tại Nghị định 103, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng được tính theo công thức: Giá đất ở trong bảng giá đất trừ đi giá đất trồng cây lâu năm trong cùng bảng giá.

Cụ thể, tại khu vực của ông Đ.C.P, giá đất ở là 4,4 triệu đồng/m2 và giá đất trồng cây lâu năm là 63.000 đồng/m2. Như vậy, mức chênh lệch để tính tiền sử dụng đất là 4.337.000 đồng/m2.

Nếu chuyển đổi 210,2m2 đất, ông Đ.C.P sẽ phải nộp hơn 911 triệu đồng tiền sử dụng đất và một khoản tiền lệ phí trước bạ theo quy định.

Với người dân ở nông thôn, số tiền này quá lớn, ông Đ.C.P không đủ khả năng để đóng. Do đó, dù đã ra quyết định cho phép ông Đ.C.P chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng UBND huyện Ba Vì (nay là UBND xã Ba Vì) phải thu hồi và hủy quyết định này.

Trường hợp của ông Đ.C.P không phải là hiếm gặp. VietNamNet cũng đã phản ánh việc 1 người dân ở Nghệ An muốn chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở đã phải “khóc ròng” khi số tiền phải nộp lên tới 4,5 tỷ đồng.

Cần sửa quy định để giảm ‘cú sốc’ cho người dân?

Trả lời PV VietNamNet, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường ĐH Luật Hà Nội), cho rằng: Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa Nghị quyết 18, đó là bỏ bao cấp trong xác định giá đất và xác lập 5 phương pháp định giá đất. Trong số đó, có phương pháp xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, nhiều người lại hiểu việc xác định giá đất theo giá thị trường, cách hiểu đó chưa đúng quy định của luật.

Theo ông Tuyến, một số địa phương đang xác định giá đất theo giá thị trường, song cách làm này chưa phù hợp với tinh thần của khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Ông lý giải, rất khó để xác định đâu là “giá thị trường”, nhất là trong bối cảnh tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng.

Việc áp dụng giá đất theo quy định mới tại một số địa phương khiến người dân phải nộp thuế và tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Chính vì thế, vị chuyên gia nhấn mạnh, giá đất xác định theo nguyên tắc thị trường, chứ không phải giá thị trường. Đồng thời, phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất.

“Có một số điểm mấu chốt mà luật và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa rõ ràng và cụ thể. Đó là thế nào là nguyên tắc thị trường, nguyên tắc thị trường để xác định giá đất có giống nguyên tắc thị trường trong giao dịch thương mại không? Nội hàm của khái niệm này bao gồm những gì, phạm vi áp dụng ra sao, có những tiêu chí cụ thể nào để xác định? Nguyên tắc thị trường khác gì với giá đất thị trường? Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cần quy định cụ thể hơn”, ông Tuyến nêu.

Ông cho rằng, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai từ 1/8/2024 đã bộc lộ một số điểm chưa phù hợp, nhất là xác định giá đất so với thu nhập của người dân ở nông thôn. Do đó, cần rà soát, sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, trước mắt ông kiến nghị nên áp dụng mức giá cũ trong một thời hạn nhất định, có thể cộng thêm một tỷ lệ phần trăm hoặc hệ số K cho từng khu vực, nhưng phải căn cứ vào thu nhập thực tế của người dân để bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt tại các khu vực nông thôn; tránh gây “cú sốc” cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Bên cạnh đó, theo ông Tuyến, đối với giá đất nông nghiệp cũng cần điều chỉnh theo từng khu vực. Các huyện ven đô, hay các vùng có tốc độ đô thị hóa cao, có điều kiện phát triển kinh tế cao hơn thì có thể xem xét điều chỉnh.

Liên quan đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định số 104/2024 (quy định về quỹ phát triển đất), Bộ Tài chính đã đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 Nghị định 103 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được tính bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.