Bộ Tài chính cho rằng, trong một số trường hợp giao dịch bất động sản mà giá bán không chênh lệch nhiều so với giá mua, không phát sinh lợi nhuận hoặc thậm chí bị lỗ, việc tính thuế 20% trên phần lãi thực tế từng lần chuyển nhượng sẽ có lợi hơn cho cá nhân.

Tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo mức 20% trên phần thu nhập chịu thuế, thay vì mức 2% trên giá bán như hiện nay.

Theo Bộ Tài chính, phương án này được xây dựng trên cơ sở tiếp thu ý kiến cho rằng, việc tính thuế cần phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng 20% trên phần thu nhập tính thuế. Phần thu nhập này được xác định từ chênh lệch giữa giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng và giá mua cùng các chi phí liên quan.
Bộ Tài chính đề xuất phương án đánh thuế thu nhập cá nhân với 20% thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản.
Cơ quan soạn thảo cho biết, so với mức thuế suất 2% tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng như hiện nay, cách tính mới sẽ giúp điều tiết thuế hợp lý và đảm bảo số thu nộp ngân sách ở mức tương đương.

Đặc biệt, trong một số trường hợp, người nộp thuế có thể được lợi hơn, nếu giá chuyển nhượng không chênh lệch nhiều so với giá mua, hoặc giao dịch không phát sinh lợi nhuận, thậm chí bị lỗ, số thuế phải nộp sẽ thấp hơn đáng kể.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính nhấn mạnh rằng việc áp dụng mức thuế 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đi kèm với tiến độ hoàn thiện chính sách, cơ sở dữ liệu và hạ tầng công nghệ để đảm bảo cơ quan thuế có thể thu đúng, thu đủ.

Dự thảo cũng đưa ra thêm một phương án khác: Tính thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản, áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan. Theo phương án này, nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất là 10%; từ 2 năm đến dưới 5 năm, thuế suất là 6%; từ 5 năm đến dưới 10 năm, thuế suất là 4%; và từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế, chỉ chịu thuế suất 2%.

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thời gian nắm giữ không được cộng dồn để tính theo biểu thuế lũy tiến nêu trên. Khi cá nhân nhận thừa kế và thực hiện chuyển nhượng tài sản, thuế thu nhập cá nhân vẫn được tính theo mức 2% như quy định hiện hành.

Theo Bộ Tài chính, việc phân biệt thuế suất theo thời gian nắm giữ nhằm tăng chi phí đối với hoạt động đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của các giao dịch ngắn hạn. Phương án này đã tham khảo kinh nghiệm quốc tế và sẽ tiếp tục được nghiên cứu để điều chỉnh cho phù hợp điều kiện thực tế tại Việt Nam.

Tại tờ trình dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính cho biết việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lệ) phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay, với mức thuế suất 20%.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả cách tính thuế theo phương pháp này, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản, nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ.

Việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản. Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin, căn cứ pháp lý để xác định thời gian nắm giữ cũng như yếu tố cần thiết khác phục vụ tính thuế.